지역별 뉴스를 확인하세요.

많이 본 뉴스

광고닫기

에스크로(Escrow)를 열고난 후 바이어의 점검사항(Buyer's Check List) [KB의 부동산 이야기]

가격조정을 위해 쎌러(Seller)와 바이어(Buyer)가 서로 오퍼(Offer)내지는 카운터 오퍼(Counter Offer)를 주고 받는 과정에서 모든 조건(Condition)과 가격(Purchase Price)이 맞게되면, 또는 숏세일의 경우, 은행에서 본의의 오퍼를 통해 기다림끝에 숏세일 승인이 난 경우, 바이어는 이니셜 디파짓 체크(EMD)와 함께 에스크로(Escrow)를 열게 된다. 일반매물도 마찬가지지만, 숏세일은 특히 에스크로 과정에서 바이어가 특별한 관심과 집중력을 가지고 끝까지 에이전트와 협력을 잘해야만 제대로 잘 끝낼 수가 있다. 숏세일 오퍼 중 가장 중요한 내용은 "AS-IS Condition" 이란 문구다. 일반세일과 달리 웬만하면 Repair Service를 제공 안한다는 말이다. 그러므로 혹시 나중에라도 바이어가 매물의 속속들이 내부 사정을 알고나서 맘에 들지 않을경우 일정기간안에 취소할 수 있는 조항이 있는데 이것을 Contingency라 한다. Contingency의 기간이나 종류에 대해 설명하고자 한다. Contingency의 경우 오퍼쓸떄 내용이 들어가게 되는데, 바이어가 특별히 따로 요청하지 않을경우 일반매물의 경우 에스크로를 열고 난 후 17일이 경과되면 자동 소멸이 된다. (17일 이전에 며칠더 연장을 원할경우, 바이어는 에이전트를 통해 연기신청을 서류를 통해 할 수 있고, 쎌러가 연장에 동의 할경우 연장되기도 함) 1. Loan Contingency : 바이어는 에스크로를 열고 나서 모기지 융자 신청을 하게 되는데 심지어 은행에서 Pre Approval 을 받았어도 본격적으로 융자를 진행하게 되면 훨씬 더 까다로운 심사와 서류제출요구를 받게 되는데, 융자가 잘되면 다행이지만 혹시라도 융자가 여의치 않을경우에는, Loan Contingency expire date를 잘 알아두었다가 빨리 취소를 해야 이니셜 디파짓안 금액을 손해보는 경우에서 피해갈 수 있다. 광범위한 Loan Contingency의 의미로 보면 Appraisal Contingency, 즉 감정이 적게나오는 경우도 이에 포함된다. (이럴경우, 가격을 재조정하거나 취소할 수 있다.) 2. Inspection Contingency : 바이어의 비용부담으로 전문가를 고용해서 Inspection Report를 받아보게 된다. 어떤 바이어의 경우, 어차피 Repair Service를 받을 수 없다는 가정하에 Inspection을 안하는 경우가 있는데,, 필자는 절대적으로 꼭 하라고 권유하고 싶다. 우리가 유관으로 보는 것과 달리 집구조물의 내부가 안전상의 문제가 있다던지, 플러밍,전기문제, 개스관 배관, 담장의 문제등 고치는 비용이 많이 들어가는 부분을 놓치고 있다가 이사들어가면서부터 커다란 비용이 Repair 하는데 들어가는 경우가 종종있기 때문이다. Inspection 의 경우 보통 2-4시간 정도 소요되며, 비용은 집의 크기에 따라 150달러에서 450달러(일반 주택의 경우) 비용이 든다. 리포트를 받아보고 고칠 부분이 상상외로 많을 경우, 에이전트를 통해 Request for Repair를 하도록 하지만, 일반매물과 달리 숏세일은 안해주는 경우가 많다. 이럴경우 바이어는 Contingency Period안에 비용을 감수하면 계속 딜을 진행을 할 것인가, 아님 딜을 취소할 것인가 결정을 해야한다. 3. Termite Contingency : 터마이트의 경우, 처음 Termite inspection Report는 대개의 경우, 쎌러가 제공한다.(어떤 숏세일 은행의 경우 이마저도 제공하지 않고 있지만,,,) 바이어는 받은 터마이트 리포트를 기준으로해서 바이어의 부담으로(숏세일의 경우, 은행에서 조금 부담해 주는 경우도 있음 – 숏세일 승인서에 명기돼 있음 에이전트와 확인) 터마이트 비용을 알아보고, 가격이 적당하면 일을 진행 후 Termite Completion Paper를 미리 준비해 놓아야 한다. 왜냐하면 대부분의 은행의 경우, 최종 융자 승인 후 Funding 전에 Termite Completion Document를 달라고 하는 경우가 많다. 숏세일 클로징은 정해진 기간안에 신속히 에스크로를 끝내는것이 대단히 중요하므로 바이어의 입장에서 준비할 것은 미리미리 준비를 해 놓는것이 시간을 절약하는 길이다. 혹시라도 오래된 주택일 경우,터마이트 비용이 3-4,000 달러 혹은 그 이상이 나오는 경우가 가끔 있다. 이럴때도 마찬가지로 바이어는 그 비용을 감수하고서라도, 계속 딜을 진행할 지 아니면 위의 경우처럼 Contingency Period 안에 취소할 지를 결정해야 한다. 즉,Contingency Period란 바이어가 기간안에 본인의 융자여부와 매물의 상태를 전문가의 도움을 받아 진단하고 여의치 않을 경우, 빨리 결정을 하여 경제적인 손실을 보지않게 하는 제도이다. 지금이라도 본인의 에이전트와 상의 및 문의하여 내 딜의 Contingency는 언제까지인가 확인하고 챙기는 것이 중요하다고 볼 수 있다. 만일 이를 무시하고 혹은 모른 상태에서 나중에 딜을 취소할 경우, 이니셜 디파짓 금액을 손해 보는 경우가 생기기 때문이다. ▶문의: (213) 373-4989 / (951) 332-1616 케빈 백 홈페이지 바로가기

2012-01-24

2012년 한해를 열며 [KB의 부동산 이야기]

필자가 4년여전 즈음에, 모 잡지에 글을 실으며 쓴 칼럼의 내용이“남보다 한발만 앞서 움직이자”였었다. 예전에 우리 부모님 세대의 미덕은 근검 절약, 저축을 통한 성실한 부의 축적이 미덕으로 여겨졌다. 한세대가 훌쩍지난 지금은 세상의 변화하는 속도에 발 맞추기조차 힘든 그야말로 숨가쁘게 변해가는 시대, 예측 불가능한 시대에 우리는 불안한 마음으로 하루하루 살아내기 조차 힘겨워서 숨을 헐덕이는 건 아닌지.인생에서 속도보다 중요한건 방향성이 아닐런지, 느리게 올바른 방향으로 한발한발 가다보면 우리의 목표점에 도달하는 건 그야말로 시간문제인데 말이다. 2012년 부동산 시장도 전망이 그리 밝지는 않은것 같다. 혹자는 집값이 더 떨어질 것이다. 혹자는 현상태로 유지될 것이다. 또 혹자는 서서히 회복의 국면에 접어들 것이다. 그야말로 아무도 장담할 수 없는게 현실이다. 이러한 시점에 부동산 에이전트로서, 고객들에게 무어라 조언을 해드려야 할지, 전문가대접을 해주며 물어오는 고객들께 고마우면서도 고민이 이만저만이 아니다. '3년후의 세계는 그리고 한국은'의 저자이자 경제학 박사인 공병호 박사는 경제는 '현상–전망–대응'이란 트라이앵글 시스템으로 구성되어 있다고 했다. 과거의 전망과 대응이 오늘의 현상이 되고, 또 오늘의 전망이 미래의 현상이 된다는 관점에서 보면 필자도 이와 동감이다. 과거와 달리 부의 축적 방법이 근검절약 그리고 저축의 방법에서 (더더욱 이곳 미국에서는 저축으로 부를 이루는 것은 그야말로 어려운 이야기다) 현재는 올바른 투자(부동산, 주식, 금과은 에대한 투자 등등) 에 더 크게 좌우되는게 세상의 흐름이며 이치인것 같다. 대응에는 두가지 대응이 있다. 소극적(근시적) 대응과 적극적(거시적) 대응. 과거 부동산 시장은 가격과 이자율이란 두개의 추로 균형을 잡아왔다. 집값이 폭등하면 낮은 이자율로, 반대로 집값이 하락하면 상대적으로 높은 이자율로 균형 감각을 유지하면서 정책을 펴왔던 정부였다. 하지만 요즘은 가격의 최저점에 이자율마저도 4%를 왔다갔다하는 최고의 시기가 도래했다. 한가지 트집을 잡자면, 은행의 융자 조건이 무척이나 까다로와 졌다는 것이지만 자격이 된다면 그리 크게 문제되지는 않으리라 본다. 혹자는 올해도 3-4% 정도 더 하락한다고 더 기다린다고 말하는 사람들도 있는게 사실이다.굳이 맞다 틀리다 언쟁하고 싶지는 않다.(모든 경제는 살아있는 생물과 같으므로 정확한 예측은 아무도 못하기 때문이다.) 감히 고객들에게 조언을 드리자면 단기적인 투자가 아닌 거시적인 투자로 주택이나 상업용 건물을 매입할 경우라면 앞으로 2-3년은 아마도 환상적 조건의 투자시기가 되리라 믿는다. 모쪼록 모든 분들이 섬세하고 정확한 분석과 과감한 투자로 승천하는 흑룡의 해에 모두들 건승하시길 기원합니다. 새해엔 지난해보다 더 넘치는 복을 많이 받으시길 바랍니다. ▶문의: (213) 373-4989 / (951) 332-1616 케빈 백 홈페이지 바로가기

2012-01-03

3%다운으로 주택구입하는 3가지 방법 [KB의 부동산 이야기]

예전엔 한국에서의 주택구입은 안정된 생활의 최종 종착지이자 인생에서 이루어야 할 목표로 여겨졌다. 또한 융자 프로그램도 전무한 상태에서 100% 현금주고 구입하는 경우가 대부분 이었다. 시대가 바뀌어 보금자리론을 비롯해 대한주택공사에서 또 시중은행에서 내놓는 봇물같은 주택구입 융자 상품이 쏫아지면서 직장생활을 하고 매월 안정적 수입이 있는 많은 서민들의 주택구입이 용이해 졌다. 미국의 경우를 보면 예전엔 노다운(No-Down) 프로그램에서부터 세금보고조차도 안보고 융자를 쉽게 해 주는 많은 프로그램이 있어서 서브 프라임 사태의 주요 원인이 되기도 했고, 그로인해 경제의 거품도 많이 일어 났지만 반대로 서민들의 주택구입이나 융자는 상대적으로 많이 쉬웠었다. 지난날의 과오를 되풀이 하지 않으려는 비장한 각오를 대변이라도하듯 요즘의 모기지 은행들의 각가지 규제와 심사는 실로 표현하기 힘들정도다. 3%다운으로 주택구입하는 3가지 방법 미국에서의 주택구입이 까다로와지고, 힘들어지는 와중에도 적은 다운으로 주택을 구입할 수 있는 몇가지 방법에대해 대략적으로 알려드리려고 한다. 대부분의 경우 세금서류나 수입이 있어도 20%다운을 생각하게 되지만 3% 다운할 능력만 있으면 주택을 구입하는 방법 3가지를 소개해 드리고자 한다. 1.FHA(Federal Housing Administration) Loan. 2.Homepath(Fanie Mae REO Property) Loan. www.homepath.com 참조. 3.Homesteps(Freddie Mac owned property) Loan. www.homesteps.com 참조. 위의 세가지 론의 장점은 (1) 3% 다운만으로도 주택융자가 가능.(2) Closing Cost(에스크로 및 융자비용 등 주택구입을 위한 일종의 바이어가 부담해야하는 수속비)를 은행측에서 크레딧의 형태로 비용을 지원해 줌. (3) 주택감정없이 융자가 가능.(Homepath의 경우) 요즘처럼 주택가격이 바닥일 때, 이왕내는 렌트비 수준으로 또한 적은 다운페이로 내집 장만을 하고 몇년간 잘 유지한다면 훗날 재산증식의 방법으로는 최고가 아닐까 한다. ▶문의: (213) 373-4989 / (951) 332-1616 케빈 백 홈페이지 바로가기

2011-12-14

"부동산 시장(숏세일)의 풍선효과" [KB의 부동산 이야기]

"부동산 시장(숏세일)의 풍선효과" 경제학 용어 중에 “풍선효과(Ballon Effect)”란 용어가 있습니다. 한쪽을 누르면 다른쪽이 튀어나온 데서 나온 말로 예를들면 일본의 지진으로 여행수요가 감소할 것으로 예상되었으나 외국인 피난민과 일본을 포기한 중국으로의 여행 수요등이 생겨 매출 감소가 크지 않은 것도 풍선효과의 일종이라 할 수 있고 한국에서는 지하철 스크린 도어 설치 이후 지하철 선로 투신 자살 건수는 줄어들었으나, 한강 투신자살 건수가 늘어났다는 사례 등이 풍선효과가 적용되는 예가 될 수 있습니다. 지난 7월15일 캘리포니아 주지사(제리 브라운)가 서명한 SB458 법안으로 숏세일을 하는 집주인에게, 숏세일이 끝난 후 더이상 소송이나 차액징수를 법으로 막는, 즉 주택소유주들에게 완전한 면죄부를 부여하는 법이 시행되어 한쪽으로는 반가운 소식이 되었으나 다른 측면에서보면 또다른 어려움이 주택소유주나 주택을 구입하려는 바이어의 발목을 잡고 있는 상황입니다. 예전에는 2차 3차 은행들의 경우, 숏세일시, 1차은행에서 제공하는 Settlement Fee만 받고($3,000-$6,000), 승인을 해 주는 경우가 많아서 비교적 2차은행의 승인을 받기가 수월하였으나 요즘은 2차은행 자체에서 조건을 까다롭게 내세워 즉 더 많은 Settlement Fee를 요구하고(최대 융자금액의 20%까지도 요구함) 거기에 부합하지 못할경우 아예 승인을 거부하는 사례가 늘고 있기 때문 입니다. 쎌러들은 숏세일 시작부터 예전보다 훨씬 더 에이전트 선정에 신중을 기하시고, 1차은행과 최대한 유리한 조건으로 협상을 해야하며, 낮은 금액으로 승인을 받도록 노력해서 본인의 집이 매물로 나와 있는 다른 주택보다 경쟁력이 있도록 해야 할 것 입니다. 갈수록 숏세일 승인 절차가 복잡해지고, 어려워지고 있는 실정입니다. 모쪼록 어려운 시절에 셀러들께서는위에 언급한 문제들을 잘 이해하고,또 잘 Management할 수 있는 유능한 에이전트를 만나서 이왕에 시작한 일들을 성공리에 잘 마무리하시고 새로이 출발하시는 행운이 있기를 바랍니다. ▶문의: (213) 373-4989 / (951) 332-1616 케빈 백 홈페이지 바로가기

2011-11-09

숏세일 이후의 개인크레딧 관리법 [KB의 부동산 이야기]

필자가 받는 많은 상담 중의 하나가 "숏세일이 끝나면 언제 집을 본인의 이름으로 융자를 해서 살 수 있느냐?" 이다. 숏세일이 끝나면 24개월(2년)이 지나면, 은행에서 융자가 나오므로 집을 살 수는 있다. 하지만 많은 사람들이 간과하는 문제 중의 하나는 무조건 24개월이 지난다고 융자가 나오는 것이 아니다. 제일 중요한 것은 집을 살 경우 다운페이이고 이에 동반된 안정적인 수입원이 있어야 가능하다. 하지만 이것보다 더더욱 중요한 것은 개인 신용, 즉 크레딧 상태가 더욱 중요하다 하겠다. 숏세일이 끝나고, 본인의 점수가 580점대 긑처로 떨어진 사실을 알고 나면 많은 사람들이 먼저 낙심하고 포기한 상태로 개인 크레딧 빌덥(Credit Build Up)을 생각하지 않고 지내는 경우가 많다. 특히, 집을 살 때 크레딧은 돈과 바로 연결되므로 개인의 노력이 따라야 2년 후라도 크레딧이 좋아질 수 있다. 예를들어, 30만불을 융자할 때 이자울이 1%만 높게 받아도 월 페이먼트가 $179.00 가 높아진다. 30년을 계산해 보면 $64,400 이란 어마어마한 돈이 새는 것이다. 숏세일이 끝나고, 크레딧을 좋게 하는 노력에 대해 잠시 언급해 보자. 1. 배우자의 신용과 접목하라. 배우자의 크레딧이 좋다면, Co-Applicant 자격으로 크레딧 카드를 신천하여 사용하면 배우자의 좋은 크레딧과 기간이 본인의 크레딧에 좋은 영향을 주므로 크레딧을 쌓는데, 많은 도움이 된다. 2. 밸런스 실용률을 낮게 유지하라. 예를들어 $1,000 이 한도인 카드를 $500 이상 밸런스를 유지하기보단 $50-150 사이로 유지하면서 쓰고 갚고를 반복하는게 훨씬 점수를 올릴 수 있는 방법이다. 3. 카드수를 많게 하지 마라. 크레딧 카드가 많다고 점수가 올라가는 것이 절대 아니므로 2-3개로 유지하도록 하는게 좋다. 4. 페이오프(Paid Off) 한 카드일 지라도, 어카운트 클로징(Account-Closing) 하지 말고 그대로 두는것이 점수에 도움이 된다. 왜냐하면 경제적 능력이 있어 다 갚았다는 일종의 증거이기 때문이다. 5. 페이먼트는 Due Date 전에하라. 가장 중요한 요소이기도 하다. 연체(Late Pay)가 가장 안좋은 영향을 미치므로(크레딧 점수를 올리는데 30% 이상의 영향을 미침), 반드시 잊지말고 기간 내에 페이먼트를 하도록 노력하라. 6. 미니멈 페이먼트로는 충분치 않다. 물론 모두들 경제적 어려움을 겪고 있는 이때에 결코 쉬운 일은 아니지만, 항상 미니멈 페이먼트보다 좀 더 많은 액수를 페이하도록 노력하는게 중요하다. 숏세일이 끝나더라도 인생의 끝이 아니고 새로 시작해야 하므로 위와 같은 간단하면서도 좀더 세심한 주의를 기울이면 할 수 있는 노력으로 개인 크레딧을 올릴 수 있다면, 나중에 새로운 재무 구조(Personal Financial Structure)를 만들어 나갈 때 많은 도움이 될 것이다. 우리 인생에서 2년이란 세월은 금방 지나 가므로... ** 위의 글들은 필자의 전문지식공유차원의 글로써 어떠한 법적인 책임을 지지 않음을 알려 드립니다.*** ▶문의: (213) 373-4989 / (951) 332-1616 케빈 백 홈페이지 바로가기

2011-10-20

CALIFORNIA SB 458 법안에 대해 [KB의 부동산 이야기]

CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS Applauds Gov.Brown on Signing SB 458 into Law The California Association of Realtors(C.A.R.) applauds Gov.Jerry Brown on signing SB 458(Corbett) into law. SB 458 extends the protections of SB 931(2010), to ensure that any lender that agrees to a short sale must accept the agree upon short sale payments as in full of the outstanding balance of all loans. Under previous law(SB 931 of 2010), a first mortgage holder could accept an agreed upon short sale payment as full payment for outstanding balance of the loan, but unfortunately, the rule did not apply to junior lien holders. SB 458 extends the protections of SB 931 to junior liens. "The signing of this bill is a victory for California homeowners who have been forced to short sell their home only to find that the lender will pursue them after the short sale closes, and demand an additional payment to subsideze the difference," said C.A.R. President Beth L Peerce. "SB 458 brings closure and certainly to the short sale process and ensures that once a lender has agreed to accept a short sale payment on a property, all lienholders-those in first position and in junior positions- will consider the outstanding balance as paid in full and the homeowner will not be held responsible for any additional payments on the property." SB 458 contain an urgency clause making it effective upon signing. 지난 7월15일 가주 주지사 제리 브라운 주지사가 서명한 법안 SB 358에 대한 내용입니다. 1차융자기관에에 숏세일 승인 후 주택소유주에게 추가로 소송이나 차액에 대한 징수를 법으로 금한 SB 931 법안이 2011년 7월15일부로 SB 458이란 법안 서명으로 인해 2차융자기관, 즉 Junior lienholder 에게도 확대 적용되게 됐다. 이로써 주택구입시 받은 2차융자와 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧까지 감면 범위를 확대하였다. 따라서, 숏세일에 나선 주택 소유자의 재정적, 심리적 부담을 덜어 줌으로써 차압위기에 처해있는 주택소유주들을 구제하는 효과가 커질것으로 전망된다. 2차융자기관과의 원만한 합의에 실패해, 숏세일을 포기하고 포클로져로 가는 많은 주택소유주들에게는 희망이 될 수 있는 희소식이다. **** 위 법안은 캘리포니아 주택 소유주에게만 적용되는 법안임. *** 아래 링크 참조. http://www.car.org/newsstand/newsreleases/sb458/ ▶문의: (213) 373-4989 / (951) 332-1616 케빈 백 홈페이지 바로가기

2011-10-20

SHORT SALE Q&A [KB의 부동산 이야기]

Q: 누가 숏세일을 할 수 있나? A: 단순히 집값대비 융자금액이 많다고 무조건 숏세일이 되는건 아니다. 융자금액이 현 집값보다 많다고 해도 현 주택 소유주(즉 BORROWER)의 경제적 능력이나 수입이 모기지 페이먼트를 충분히 낼 수 있는 능력이 된다고 판단되면 숏세일은 할 수 가 없다. 하지만, 실직(loss of Job), 수입의 감소(개인비즈니스의 경우 수입감소-Business Failure 및 직장인의 월급감소-Pay Cut) 배우자와의 이혼, 배우자 사망으로 인한 경제력 감소, 각종 이유로의 모기지 페이먼트 인상, 기타 경제적 어려움이 입증 될 경우, 숏세일은 은행과의 협상을 통해 가능하다. Q: 누구에게 숏세일을 맡기면 좋은가? A: 부동산 에이전트라면(남가주의 경우) 누구나 숏세일을 할 자격은 된다, 하지만 이왕이면 숏세일 경험이 많고, Certified Short Sale Specialist License 있는 에이전트를 선정해서 맡기는 것이 좋다. Q: 숏세일시 쎌러가 드는 비용은 ? A: 없다. Q: 숏세일시 크레딧의 영향은? A: 모기지 페이먼트가 연체되는 문제가 있으므로, 처음에는 580-590 점대까지 점수는 나빠진다. 하지만 숏세일이 끝나고 본인의 노력 여하에 따라 2년안에 700점 대 까지 회복이 가능하다. Q: 본인 혼자만의 명의로 된 집을 숏세일 할때 배우자의 크레짓까지 손상을 입게되나? A: 절대 아니다. 배우자는 숏세일로부터 오는 어떠한 불이익도 받지 않는다. Q: 숏세일 하고나서 얼마 후에 집을 살 수 있나? A: 24개월이 지난 후 , 본인의 크레딧의 상태에 따라 융자 승인만 나오면 주택구입은 가능하다. 단, 24개월 이전에는 주택 융자 승인이 안나오므로 주택 구입은 24개월이후로 미루는게 현명하다. Q: 본인만 숏세일 하고 배우자의 이름으로 다른 주택을 살 수 가 있나? A: 배우자가 자격이 된다면 아무 문제가 되지 않는다. Q: 숏세일 시 이사비용을 받을 수 있나? A: 숏세일을 할때 해당 은행이 HAFA(Home Affordable Foreclosure Alternative) Program 을 통해서 승인이 날 경우 Up to $3,000까지 에스크로가 끝날때 받을 수 있다. 단, 100% 가능한 것이 아니므로 숏세일 시 담당 에이전트에게 상담하기 바란다. ▶문의: (213) 373-4989 / (951) 332-1616 케빈 백 홈페이지 바로가기

2011-10-20

숏세일은 언제 시작해야 하나 [KB의 부동산 이야기]

많은 사람들이 모기지 페이먼트를 못하기 시작하면서 숏세일을 언제 시작해야 하는지 언제 에이전트와 상담을 해야 하는지,, 잘 모르고 있는것 같습니다. 결론부터 말하면, 1. 미련을 버려라. 2. 귀가 얇아지지 마라.(주의의(비전문가) 말들에 솔깃하지마라.) 입니다. 인터넷의 발달로 너무 많은 정보의 홍수 속에 때론 너무 많은 정보를 접하게 되면서, 이제는 정보의 흡수가 아니라 올바른 정보를 선별하는 지혜가 더 중요한 시대에 우리는 살고 있습니다. 더군다나 대부분의 정보의 소스가 익명으로 처리되다보니 난 이랬었다, 누가 이랬다더라, 누가 이렇다고 하드라 기타 등등 하드라 카드라 문화 속에 살고 있습니다. 그로인해 벌어진 일들에 대해 누구도 책임지지도 않습니다. 숏세일을 하는 홈오너들의 심정이야 지푸라기라도 잡고 싶은 절절한 심정이지만 그럴수록 이성적으로,상식적으로 사고하고 판단하는 지혜가 필요합니다. 정보를 접했을 때, 전문가의 객관적인 정보인가, 아님 아무 전문지식도 없는 사람의 책임없는 지극히 주관적인 판단에서 나온 빙산의 일각 같은 정보인지, 현명하게 판단하는게 더욱 더 중요합니다. 칼럼 넘버 3 에서 말씀드렸듯이 숏세일과 포클로져의 차이는 하늘과 땅 차이 입니다. 이왕하는거면, 숏세일로 성공리에 마치는 것이 그 무엇보다도 중요합니다. 1.숏세일을 오래 끌고 현재의 집에서 오래 살려면, 론 모디를 먼저 시작하고 시간을 끌다가 나중에 숏세일을 하면 더 오래 살 수 있다. 2. 숏세일을 일찍 시작할 필요가 없다. 오래 살려면, 법원 경매 날짜 (Notice Of Trustee Saledate) 즉 TSD를 받고 나서 연기하면서 천천히 진행 할수 있다. 3. 바이어를 여러번 바꾸어서 시간을 끌면서 오래 사는 것이 가능하다. 인터넷 상에서의 각종 여러가지 설들에 대해 잘못 된 판단을 하는것 같아서 실제로 어처구니 없이 한두달 더 살려다가 포클로져로 되어 버리는 경우를 주의에서 번번히 보기에 정확히 정의를 해드려서 더이상 잘못된 정보로 피해를 보는 사람이 없었으면 합니다. 위의 열거한 얘기들이 전혀 근거 없고 틀리단 말은 할 수 가 없습니다. 운이 좋게도 은행과의 머리 싸움으로 오래 잘 견디는 쎌러들도 종종 있으니까요. 하지만 그 반대의 경우가 더 많다는 걸 잊지 마세요. 즉 안좋은 얘기 실패한 경우는 인터넷에 글이 잘 안올라 온다는 사실입니다. 법적으로 은행은 TSD통보를 한번만 하면 그 이후엔 언제든지, 사전 통보없이 경매로 팔아버릴 수 있다는 무서운 사실을 꼭 알아두시기 바랍니다.(부동산 법 전문 변호사와의 자문을 통한 정확한 정보)그럼 언제 시작하는게 좋을까? 숏세일 에이전트는 쎌러의 집에 관한한 변호사와 같이 쎌러의 이익을 대신해서 협상하는 중요한 사람입니다. 페이먼트가 연체되기 시작할 때 부터 이집을 Loan Modification 을 통해 진정 유지하실 것인지,,(론모디가 성공확률이 있는지,,) 아님 숏세일로 궁극적으로 갈 것인지를 먼저 정확히 결정하신 후에 에이전트와 상담을 하시면 에이전트는 쎌러의 집을 무작정 빨리 파는게 능사가 아니므로 좀 더 전문적이고 객관적인 정보를 쎌러 여러분들께 전달해 드릴 것입니다.(진정 양심적이고 좋은 에이전트라면, 딜만 무조건 빨리 성사시켜서 자기 주머니만 채우는 일은 안하리라고 믿습니다.) 숏세일 리스팅을 한다고 해서 바로 시작하는 것이 아니라 에이전트와 시작 시기를 상의해서 최대한 무리가 가지않으면서, 또 오래 사실 수 있도록 도움을 받으시는게 현명하리라 생각됩니다. 실제로 느닺없이 은행에서 경매처분하는 사례가 최근 몇건 있기에 정말 걱정스러운 마음으로 이글을 올리니, 필자의 진심어린 마음과 글을 잘 읽으시길 바라는 마음 뿐입니다. ▶문의: (213) 373-4989 / (951) 332-1616 케빈 백 홈페이지 바로가기

2011-10-20

성공적인 숏세일을 위해 쎌러가 할 일들 [KB의 부동산 이야기]

새해들어 전문가들이 내놓는 각종 수치들을 보면, 2011년 한해도 역시 작년과 비슷한 길을 걸을 것 같다. 요즘대세는 누가 뭐라해도 바이어스 마켙(Buyer's Market)이라 할 수 있다. 더더욱 심각한 건, 예전엔 그나마 숏세일 물건쪽으로 오퍼들이 몰려 복수의 오퍼가 들어왔었지만 지금은 아니란 사실이다. 특히 숏세일 매물들이 리스팅의 대부분이기 때문에 같은 가격이라면 텀디션이 조금이라도 좋은 쪽으로 바이어들이 움직이는 건 당연하다 할 수 있다. 요즘처럼 바이어를 잡기 어려운 현실에서 쎌러의 입장에서 숏세일을 잘 끝내기 위한 남다른 노력이 필요하다. 물론 대부분 다 잘 알고 있는 사실이지만 첫째, 숏세일은 에이전트가 선정 됐다고 일이 끝난게 아니다. 즉, 은행에서 중간중간 업데이트 된 서류들을 요구하기 때문에 에이전트와의 긴밀한 연락이 중요하며, 아울러 에이전트의 서류요구에 순발력있게 협조를 잘 해야 한다.(은행에서 필요한 서류를 요구할 때 항상 Due Date 이 있어서 너무 늦게 준다면 파일 자체가 취소되기 때문이다.) 둘째, 쇼잉(Showing) 시 좋은 인상을 남겨라. 바이어와의 약속시간, 집안의 정리정돈, 청소 상태 등을 신경 써서 좋은 인상을 주는것이 중요하다. 셋째, 집 관리에 신경써라. 바이어와 에스크로가 들어가 있어도 긴장을 풀지 마라. 딜은 생각지도 않은 암초에 부딪쳐 깨지는 경우도 있기 때문이다. 실제로 인스펙션 시 지적 사항이 너무 많이 나와 바이어가 놀라서 도망 가는 경우도 허다하다. 예를들면, 터마이트, 정원관리, 실내의 깨진 벽면, 작동 안되는 Kitchen Appliance 기타 등등 작은 결함으로 딜이 깨지는 경우가 종종 있으므로 끝나는 날까지 긴장을 풀지 않는게 좋다. 위의 사항들이 비록 사소한 일들이지만,, 그로 인해 몇개월씩 길게는 1년도 넘게 준비해 온 숏세일이 깨질 수 있다는 걸 주지 하시기 바랍니다. 물론 여러가지 어려운 형편(Hardship)에 스트레스에,, 쎌러들의 속 타는 마음이야 늘 주위에서 지켜보는 에이전트로써 100% 이해는 한다 하지만 또 예전처럼 여러명의 오퍼가 있다면야 별 걱정이 없겠지만 현실이 그렇지 않으므로 자그마한 노력을 더해서 숏세일을 잘 마무리 짓고 나야 비로서 2-3년 후의 재기를 도모 할 수 있지 않을까 해서 잔소리 같은 몇자를 적어 봅니다. ▶문의: (213) 373-4989 / (951) 332-1616 케빈 백 홈페이지 바로가기

2011-10-20

HAFA(Home Affordable Foreclosure Alternative)-정부의 숏세일 활성화 정책 [KB의 부동산 이야기]

2007년 이후로 너무 많은 주택 소유주들이 페이먼트를 감당하지 못하는 관계로 정부는 Foreclosure보다는 은행과 집 소유주들을 위해서 Short Sale을 권장해 왔다. 하지만 Short Sale로 인해 발생되는 여러가지문제 예를들면 1. 1차은행에서 승인이 나도 2차은행의 승인이 지연되어 차질을 빚는 경우 2. 2차은행에서 승인을 주는 조건으로 Seller에게 과도한(물론 은행에서 피해본 금액에 비하면 작다고 느낄지라도 Seller에게 부담이 많이 되는 금액이므로,) Cash Contribution 을 요구하므로 차질을 빚는 경우 3. 은행에서 승인은 받았지만, 수속 기간이 너무 길어진 관계로 바이어가 이를 견디지 못하고 중간에서 포기하는 바람에 차질을 빚는 경우 4. 은행 승인과 바이어의 융자가 잘 진행이 됐어도, Seller(다 그렇지는 않지만,)가 이사비용을 요구하여 합의에 실패하는 경우(숏세일 시 쎌러는 어떠한 금전적 이익을 취할 수가 없음) 이러한 여러가지외에도 수많은 경우들로 인해 숏세일 실패율이 많은것이 현실이다. 위의 수많은 경우들을 조금이나마 줄이고 보다 원활한 Short Sale Processing을 위해 지난해 2009년11월에 정부가 발표한 HAFA에 대해 조금 언급하고자 한다. HAFA(Home Affordable Foreclosure Alternative)란 쉽게 설명하면, 숏세일 시 주택 소유주에게 이사비용을 최대 3000달러까지 지불하고 은행에게도 케이스마다 2000불씩 Incentive를 주어 좀더 적극적으로 신속히 진행할 것을 권장하도록 유도하는 정책이다. 주택소유주는 현재 해당 주택에 거주하고 있어야하며, 융자원금이 72만9750달러 이하이어야 하고 융자 받은 시기는 2009년1월1일 이전 이어야한다. 바이어는 오퍼와 함께 다운페이와 수속비용등의 충분한 정보를 제공해야하며, 대신 HAFA 승인이 날경우 기존의 30일 에스크로 대신 45일이라는 비교적 여유있는 수속기간을 확보할 수 있다. 은행은 HAFA 승인을 할경우 위에서 언급한 Incentive를 받을 수 있어서 그야말로 이론대로라면 일거양득이 아니라 일거삼득이라 하겠다. 그러나, 이것도 100% 다 적용이 돼지 않는 것이 현실이다. 1,2차 은행중 어느 한곳이라도 HAFA승인을 반대한다면, 이런 혜택을 받을 수는 없는 것이다. 꼭 해야하는 법이 아니라 말 그대로 권장정책 사항이기 때문이다. 또 은행에서 HAFA 승인을 위해 주택 소유주와 연락을 하게 되는데, 만일 여러차례 주택 소유주와의 연락이 안될 경우 자동적으로 승인은 못 받게 되는 것이다. 특히, 2,3차 은행의 경우 HAFA를 수용하게돼면 자기들이 챙길 수 있는 Cash Contribution Money를 더이상 받을 수 없게 되므로, 거부하는 경우도 많다. 결론적으로 HAFA는 숏세일을 도와주기 위한 정부의 보조를 통한 정책이지 꼭 해야하는 법은 아니다. 그래서 인터넷 상의 여러가지 설, 즉 누구는 해당이 되서 이사비용을 받았고, 또 누구는 승인 거부가 되었고 하는 여러가지 의견들이 떠도는 게 바로 이런 이유에서 일것이다. 부족한 사람의 짧은 소견이 여러분에게 조금이나마 도움이 되었으면 하는 바램이다. ▶문의: (213) 373-4989 / (951) 332-1616 케빈 백 홈페이지 바로가기

2011-10-20

살(거주)거면 사(Buy)세요 [KB의 부동산 이야기]

필자도 어언 이민 20년을 향해서 달려가고 있네요. 처음 미국와서 어리둥절한지가 엊그제처럼 선명하게 떠올려지건만 결코 짧지만은 않은 20년이란 세월이 어찌 그리 살같이 빨리 지나갔는지.. 이민초기, 몸은 여기 있어도 생각과 마음은 항상 한국쪽에 있어서 정치니 경제 사회문화모든 관심이 조국인 한국에만 쏠리더니,, 이젠 이곳 내가 사는 미국쪽 경제과 정치에도 관심이 가지면서 점차 균형잡힌 이민자가 되어가고 있는 걸 느낀다. 필자가 보기엔 미국의 경제가 소비경제 시스템이라고 느끼고 여지껏 살았건만 요즘은 소비경제는 커녕 잔뜩 긴장돼고 얼어붙어 있는걸 어딜가나 피부로 느끼게 된다. 그 주범은 물론, 가장처음 시작된 Sub Prime Mortgate Crises(서브 프라임 금융사태) 에서 비롯된 부동산 침체에서 시작된 경기 침체일 것이다. 부동산 에이전트인 필자의 소견으론 결자해지의 원칙으로 부동산이 다시 살아야 경기가 산다는 의견이다. 2년전 모 월간지의 칼럼에 한발 앞서가는 투자자가 되라는 글을 쓴적이 있다. 물고기 떼(群)에 속하지 말고 한발 앞서 나가 있어야 먹이가 풍부하단 내용이었다. 지금와서도 그 논리는 변함이 없다. 지금은 눈감고 아무거나 사도 이익이란 말이 있을 정도다. 소위 주식시장에서 비전문가들도 아는"무릎에서 사서 어깨에서 팔아라" 하는 말이 있다. 지금 필자가 보는 주택 평균가격은 발목까지 내려와 있다는 의견이다. 그 이유를 설명해 보면 첫째, 미국 전국 실업율이 10%를 오르락 내리락 하면서 좀처럼 회복의 기미가 없다는것이다. 둘째, 미국 소비자 만족지수가 84.5(100 이 돼어야 조금씩 회복의기미가 보인다는 경제학자들의 의견)대에서 머물고 있고 셋째, 미국이 더불딥이 온다고 하는데 주택가격은 더이상 그럴 수 없다는게 필자의 의견이다. 지역에 따라 건축비용 훨씬 이하로 떨어진 지역(라스베가스, 남가주 몇개의 카운티)도 있는 지금의 시점에서 가격이 떨어진다면 규주택 신청건수가 하락이 아니라 아예 없어지는 경우도 생길 것이며 렇게 돼면 경기 침체가 아니라 미국의 국가적인 파산 상태가 올 것이며 부가 그렇게 까지 방치는 하지 않을 것이기 때문이다.(벌써부터 획기적인 제2차 경기 부양책이 조만간 나올것이란 예상이 지배적이다) 넷째, 현재의 디플레이션 시장을 인플레이션 시장으로 바꾸기 위한 획기적인 정부차원의 통화정책이 조만간 나올 예정이다. 그렇게 돼면 모든 물가가 조금씩 꿈틀거릴것이며, 그때가서 급하게 무리에 섞여서 쫓아다니지 말고, 지금 미리 투자하란 뜻이다. 이런 이유에 한가지를 더하면 지금같은 최저주택가격에 지금같은 최저이자율이 동반된 적이 필자의 경험으로 지난 20년 간은 없없다는 사실이다, 아니 건국이래 없었을 것이다. 위 의 이유로 거주를 목적으로하는 주택 바이어들은 좀 더 적극적으로 주택 구입에 나서서 개인적으로 미국 경제에 도움이 돼고, 아울러 우리가 사는 이 미국의 애국자도 되시길 바란다.. ▶문의: (213) 373-4989 / (951) 332-1616 케빈 백 홈페이지 바로가기

2011-10-20

론모디(Loan Modification)의 허와 실 [KB의 부동산 이야기]

지난 2007년을 기점으로 시작된 주택시장의 서브 프라임 사태로 촉발된 미국의 불경기가 각종악재 예를들어, 주식 시장의 붕괴,원유 폭등(지금은 어느정도 안정이 된 상태이지만,,)등으로 경기가 헤어날 조짐이 보이지 않는 현 상황에서 정부에서는 부단한 노력의 일환으로 모기지 은행에게 융자 재조정이란 사상 초유,전대미문의 정책들을 권장하며 주택소유주들의 부담을 덜어주려 하고 있다. 또한 각 커뮤니티마다, 한인 커뮤니티도 마찬가지로 우후죽순처럼 융자 재조정을 해준다는 광고가 신문 방송을 비롯 각종 매체를 통해 많은 유언비어처럼 퍼지고 있는 현실이다. 실제로 몇몇은 사회의 문제거리로 이슈화 된 경우도 있다. 하지만 요즘들어 은행으로부터 Loan Modification Denied Letter 를 받고, 융자 재조정에 실패하면서 주택소유주들이 많이 실망하는 경우가 많고, 어떤때는 숏세일할 시간적 여유마저 빼앗긴 채 속수무책으로 Foreclosure수순으로 가는 경우도 비일비재하다. 지푸라기라도 잡고자하는 주택소유주들의 심정은 십분 이해하지만, 실제로 론모디의경우 성공률이 4%를 넘지 않는다는 결과가 말해 주듯이 결코 쉽게 되지는 않는다는 사실이다. 단 한가지만 분명히 하고 간다면 더이상의 방황은 없을 것이다. 현재 주택페이먼트의 액수(1차2차)가 현재 세금보고된 금액을 기준으로 30%가 넘지 않아야 한다는 사실이다. 예)모기지 페이먼트 총액이 $3,000/월 일 경우 세금보고된 수입은 월 $10,000 이 돼야 한다. 만약 그렇지 않다면, 깨끗히 미련을 버리고 일찌감치 숏세일 쪽으로 길을 잡아 나가야 할 것이다. Foreclosure의 최악의 상황을 방지하기 위해서... ▶문의: (213) 373-4989 / (951) 332-1616 케빈 백 홈페이지 바로가기

2011-10-20

2차들의 반란 [KB의 부동산 이야기]

필자가 글머리를 "2차들의 반란이란?" 다소 과격한 단어를 쓰는 이유가 있다. 예전(불과1년전만해도)에는 숏세일을 진행할 때, 1,2차 융자가 있는경우 보통 1차에서 정해주는 금액(Lien Release Fee)만으로도 손쉽게 2차에서 승인이 나는 경우가 많있다. 하지만 시간이 갈 수록 2차은행들의 숏세일로 인한 손실이 눈덩이처럼 늘어나는 현실에 있어 요즘은 1차은행의 승인을 받는것보다, 2차은행과의 협상이 몇배나 더 힘들어지고 있다. 이에 더욱더 경험이 많고, 더욱 노련한 에이젼트를 선정하는 일이 숏세일의 성패를 좌우하는 중요한 포인트가 되기에 2차은행(Jr Lien Holder)이 요즘들어 취하는 추세를 설명드리고자 한다. 첫째로, 서두에 말씀드렸듯이 1차은행에서 주는 금액만으로 승인을 해주는 경우. 요즘들어 1,2차 은행이 같아서 한 Negotiator가 핸들하는 경우나,일부의 소규모은행일 경우를 제외하고는 극히 드문 케이스 이다. 둘째로, 1차은행에서 Lien Release Fee 명목으로 주는 금액에 추가로 나머지 Remaining Balance에서 적게는 60% 많게는 70% 정도의 일시불 금액을 요구하는 경우. 이경우는 쎌러가 페이하고 콜렉션이나 법적인 책임을 피하는 경우 이거나, 바이어가 위 금액을 페이하더라도 주택을 싸게 산다고 판단할 시에 성립될 수 있는 경우이다. 셋째로, 1차은행에서 주는 금액에 추가로 나머지 금액의 10%(Cash Contribution Money)정도를 요구하고 숏세일 승인을 하되, 나머지 금액(Remaining Balance)을 숏세일이 끝난 후에 콜렉션회사에 넘긴 후 쎌러로 부터 페이먼트 형식으로 받는 경우이다. 현재 2차은행들이 가장 많이 취하고 쎌러에게 가장 많이 취하고 있는 방법이기도 하다. 결론은 숏세일을 진행하는 과정에서 이를 담당하는 리스팅 에이전트 즉 숏세일 에이전트가 좀더 공격적이고 적극적으로 은행과 협상하고, 쎌러의 재정 상황과 현재 쎌러주택의 정확하고 객관적인 세세에 대한 설명이 어느때보다 필요한 때이다. 다시한번 강조하지만, 숏세일은 어느 일정한 룰과 가이드라인이 없다고 생각하시면 된다.은행마다 지역마다 너무 많은 변수가 지뢰밭처럼 존재하므로... ▶문의: (213) 373-4989 / (951) 332-1616 케빈 백 홈페이지 바로가기

2011-10-20

숏세일 바이어에게 - 오퍼 재수 삼수생들에게 [KB의 부동산 이야기]

요즘들어 오퍼 재수생이니, 삼수생이니 하는 신조어가 생겨나고 있다. 참으로 씁쓸한,별로 듣기좋은 단어는 아니다.왜냐하면 단어속에 함축된 바이어와 또 관련된 에이전트의 고단함과, 힘겨운 헛된 노력이 배어있는 단어이기 때문이다. 어떤 바이어는 크레딧전수, 재정상태(다운페이먼트), 심지어 오퍼 가격이 높은 상태에서도 자꾸 미끄러지는 상황을 한탄하기도 한다. 먼저 숏세일이 이루어 지는 과정과 리스팅 에이전트의 Processing하는 정확한 맥을 알고 있어야 이러한 헛고생(헛수고)을 안하게 된다. 첫째로 대부분의 은행들은 리스팅 에이전트가 최선이라고 판단해서 Submit 한 한개의 오퍼만을 가지고 심사한다는 사실이다. 쉽게 말해서, 2등부터는 모두다 백업오퍼(Back Up - Offer)이다. 사실은 마켙에 오래도록 숏세일로 나와있는 매물은 이미 주인이 정해져 있어서 은행의 승인절차를 기다리고 있는 매물이란 뜻이다. 둘째로 초창기에 오퍼를 받을 때에도 혹은 에스크로가 막 깨져서 다시 오퍼를 받을 때에도 내쪽 에이전트로 하여금 현재 몇개의 오퍼가 있는지, 얼마까지 써야 내쪽으로 될 가능성이 있는지, 혹시라도 리스팅 에이전트의 직접 손님이 있는지. 은행이 어디인지 기간이 얼마나 걸리는지. 기타등등 자세한 사항을 알아보고 오퍼를 쓰는 일이다. 무작위로 이곳저곳 여러개 써놓고 괜히 시간 낭비하지 말란 얘기다. 마지막 세째로, 자신이 믿고 맏긴 에이전트가 위 둘째사항을 자세히 알아보고 가능성이 있다고 판단이 되면, 본인의 생각과 에이전트의 의견을 절충하되, 가격면에서 은행의 감정가에서 많이 올라가있는 다시말해서 너무 비싼 가격이 아니라면 너무 인색하게 쓰지 말도록 권유하고 싶다. 제 경험으로 보면, 오퍼가 떨어지고 받아들여지고의 차이는 소소한 금액이 결정짓는 경우를 많이 봤기 때문이다. 숏세일은 Highest and Best Offer 하나만을 은행에 Submit한다는 사실을 꼭 기억해야 한다. 맞음말 : 숏세일은 약간은 싸게 살 수 있지만, 내 욕심대로 많이 싸게 살 수는 없다. 매물이 많아 바이어스 마켙이지만, 싸게 살려는 바이어 또한 많아서 복수오퍼가 성행하니 이를두고 바이어스 마켙속의 쎌러스 마켙이라고 한다. ** 위의 글은 필자의 경험을 토대로 쓴 글이니, 자신의 생각과 다르다고 비난하지 마시길.. ** ▶문의: (213) 373-4989 / (951) 332-1616 케빈 백 홈페이지 바로가기

2011-10-20

Short Sale Vs Foreclosure [KB의 부동산 이야기]

미국의 경기침체로 Short Sale 과 Foreclosure 주택들이 부동산 매매의 주류(50% 이상)가 되어 가면서, 전반적으로 부동산 마켙이 혼란스러워지고, 또 쎌러나 바이어의 판단력도 흐려지는 (이제껏 경험하지 못한 상황 이므로..) 경우가 많습니다. 오늘은 쎌러 입장에서의 최악조건에서의 최선의 선택에 대해 말씀을 드리고자 합니다. 일반 사람들은 대부분 귀찮아서 페이먼트 몇달 안내고 독촉장 내지는 NOD(Notice of Default),NOTS(Notice of Trustee Sale) 통보를 받고 나면, 쫒기듯이 이사를 나가는 경우가 많습니다. 하지만 은행과 협상이란 과정을 거쳐서 숏세일로 하는것이 쎌러에게 훨씬 향후 미국 생활에 도움이 됩니다. 이에 숏세일과 주택차압을 비교하여 얼마나 다른지 알아보겠습니다. Short Sale : 크레딧 리포트에 "paid as agreed" 또는 "mutual agreed"라고 표기가 되며 크레딧 상의 데미지(Damage)가 Foreclosure 보다 작다. Foreclosure : Public Record 이므로 10년까지 기록이 남는다. S : Deficieny Judgement 가 없다 ( 파산할 필요 없음) F : 손실금액의 협상이 불가능하며 Deficieny Judgement 가 등기될 수 있다. (손실금액이 계속 따라붙으므로, 파산이 불가피함.) S : Fannie Mae 규정에 따라 집을 매각 후 2-3년 후에 주택 구입이 가능. F : 5년 이후에나 가능. S : 주택구입시 융자 신청서에 Short Sale을 보고할 필요가 없다. F : 주택수입시 융자 신청서에 7년 이내의 Foreclosure는 보고해야 한다. S : Foreclosure Notice를 받았더라도 연기가 가능하며, 에스크로가 끝날 때 까지 거주가 가능. F : Foreclosure 후 곧바로 Eviction(통상 30일 전 통보) 이 진행된다. S : 빚 탕감액수가 소득으로 간주되지 않는다. F : 대부분은 아니지만 몇몇 은행들은 1099 을 IRS 에 보고하기도 한다. S : Foreclosure보다 오래 거주가 가능하다. ( 통상 5개월 - 15개월---- 은행마다 다름) F : 거주시간이 Short Sale보다 짧다 (통상 4개월-6개월 ----- 은행마다 다름) *** 상기 사항은 은행마다 다를 수 있음을 알려 드립니다 **** ▶문의: (213) 373-4989 / (951) 332-1616 케빈 백 홈페이지 바로가기

2011-10-20

숏세일을 할 수 있는 적합한 이유 [KB의 부동산 이야기]

은행에서 일반적으로 숏세일을 받을 때 (물론 아무나 하는것은 아니다) 각 은행마다 심사 기준이라는게 있다. 보편적으로 아래의 세가지 중 하나에 적용이 될 때 가능하다. 너무 일반적인 얘기지만 기본적으로 설명을 드리고자 한다. 우리는 3M(Medical, Marriage,Money) 이라 부르는데... 1. M(Medical) - 즉 부부 배우자 중에 건강 상의 이유로 경제활동을 못하게 됐거나,경제 활동이 위축 돼서 힘든 경우. 2. M(Marriage) - 이혼등의 사유로 경제적 어려움이 초래 된 경우. 3. M(Money) - 경기침체로 인한 수입의 감소나, 직장인의 경우 실직 이나 감봉(Paycut)등의 일로 인해 어려운 경우. 요즘은 거의 3번의 경우들이 대부분을 차지한다. ▶문의: (213) 373-4989 / (951) 332-1616 케빈 백 홈페이지 바로가기

2011-10-20

숏세일이 이루어지는 12단계들 [KB의 부동산 이야기]

최근 3년전부터 시작된, 서브프라임 모기지 사채를 필두로 많은 홈오너들이 경제적 어려움으로 인한 Hardship 을 격으면서, 필자에게 숏세일에 관한 질문들을 봇물처럼 쏟아내고 있다. 이에 일일히 답변을 드리는데 한계를 느껴 인터넷 상으로 많은분들께 설명을 드리고자 합니다. 1.쎌러가 경제적 어려운으로 Hardship을 겪는 시기.(1-2달 모기지를 연체) 2.은행이 편지와 전화로 쎌러의 모기지 페이먼트를 독촉하는 시기(2-4달 모기지 연체) 3.N.O.D.(Notice of Default) - 은행으로 부터 정식으로(By Certified mail) 모기지 연체 통보를 받는 단계. 4. N.O.T.S.(Notice of Trustee Sale- 다른 말로 법원 경매 날짜를 통보하는 편지를 받게된다) 5. Offer Package Submit 의 단계 6. 은행의 Loss Mitigation Dept에서 받은 패키지의 미비된서류가 있는지, 추가로 필요한 서류가 있는지 검토하게 된다. 7. 서류가 이상이 없을 경우, Short Sale Dept로 접수가 된다. 8. Assign Short Sale Negotiation 의 단계 - 담당자가 결정이 되어 다시 한번 서류를 검토하게 된다. 9. B.P.O(Broker Price Opinion) or Appraisal 의 단계 - 은행에서는 부동산 에이전트가 그 지역의 감정가에 맞게 Pricing 했는지를 확인하는 10. Escalate up to Investor line 의 단계 - 은행은 자체자금보단 은행뒤에 있는 제 3자의 승인 단계 11. Closing Dept -Approval 의 단계 12. Escrow Open과 Close의 단계 필자는 지금 위의 12단계를 열거하는 동안에도 수많은 어려웠던 기억들이 되살아나, 숨이 가쁠 지경이다. 그리고 필자가 이리도 자세히 나열 설명하는 이유는, 쎌러입장에서는 숏세일 승인을 위해 가야하는 기난긴 여정을 설명하기 위함이요,바이어가 주택을 싸게 구입하려면 얼마나 어떻게 참고 인내해야 하는지를 설명하기 위함이다. ** 위 설명은 은행마다 과정과 소요시간이 다를 수 있음을 알려 드립니다. ** ▶문의: (213) 373-4989 / (951) 332-1616 케빈 백 홈페이지 바로가기

2011-10-20

많이 본 뉴스




실시간 뉴스